Налог с продажи квартиры в 2026 году — когда платить и как уменьшить

При продаже квартиры может возникнуть НДФЛ. Но в большинстве случаев налог можно законно свести к нулю — если квартира была в собственности достаточно долго или если правильно применить вычет. Разберём по шагам: платить ли вообще, как уменьшить и когда подавать 3-НДФЛ.

Шаг 1. Проверьте минимальный срок владения

Если вы владели квартирой дольше минимального срока — налог не платится и декларация не подаётся. Срок зависит от того, как вы получили жильё:

Срок считается с даты регистрации права в ЕГРН. Для новостроек по ДДУ — с даты полной оплаты по договору, а не с даты получения ключей.

Шаг 2. Если срок не вышел — уменьшите налог

Когда минимальный срок не истёк, налог платить нужно, но базу можно уменьшить одним из двух способов (выбираете тот, что выгоднее):

• Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ — вычитается из цены продажи. Подходит, если документов о расходах нет (например, квартира была подарена)
• Вычет фактических расходов — из цены продажи вычитаете сумму, за которую сами купили эту квартиру. Выгоднее, если продаёте примерно по цене покупки или дешевле

Шаг 3. Учтите кадастровую стоимость

Если вы продали квартиру дешевле 70% её кадастровой стоимости, налог считают именно от 70% кадастра, а не от цены в договоре. Это правило не даёт занижать цену продажи ради ухода от налога.

Ставка налога в 2026 году

Доход от продажи облагается по прогрессивной шкале НДФЛ: 13% с суммы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Для налоговых нерезидентов ставка 30%, и вычеты им не положены.

Примеры расчёта

Пример 1. Купили квартиру за 5 млн ₽, через 2 года продали за 6 млн ₽. Расходы (5 млн) больше вычета 1 млн, поэтому выгоднее вычесть расходы: база = 6 − 5 = 1 млн ₽. Налог = 1 000 000 × 13% = 130 000 ₽.

Пример 2. Квартиру подарила бабушка (близкий родственник, срок 3 года ещё не вышел), продали за 4 млн ₽. Документов о расходах нет → вычет 1 млн ₽. База = 4 − 1 = 3 млн ₽. Налог = 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.

Сроки подачи и уплаты

• Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за продажей
• Уплата налога — до 15 июля того же года
• Просрочка декларации — штраф 5% за месяц, минимум 1 000 ₽
• Неуплата налога — штраф 20% от суммы + пени

Часто задаваемые вопросы

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры?

Если владели дольше минимального срока: 3 года — единственное жильё, наследство, дарение от близких, приватизация; 5 лет — остальные случаи. Тогда нет ни налога, ни декларации.

Как уменьшить налог с продажи квартиры?

Вычесть 1 000 000 ₽ или вычесть расходы на покупку — выбираете то, что больше. При продаже дороже покупки обычно выгоднее вычитать расходы.

По какой ставке считается налог с продажи?

13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Для нерезидентов — 30% без права на вычеты.

До какого числа подать декларацию при продаже квартиры?

3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля. За просрочку декларации штраф от 1 000 ₽.